دو مسئله پیش رو برای بسازوبفروشها برای سرمایهگذاری جدید املاک ،در تهران و غرب استان ، علاوه بر مانع قبلی مربوط به «روند رشد هزینه ساخت و تولید مسکن» سرنوشت مذاکرات و نرخ دلار می باشد . نظرسنجی از سازندههای فعال و نیمهفعال در بازار ساختوساز مناطق مختلف تهران نشان میدهد، با وجود افزایش دستکم ۴۰درصدی قیمت تمامشده مسکن نسبت به سال گذشته، «امکان فروش تازهسازها به قیمت متناسب با هزینهها»، سلب یا سخت شده است.در این نظرسنجی، علاوه بر شناسایی سطح کنونی قیمت کلنگیها، برآورد سازندهها از تورم مسکن سال آینده مشخص شد.
تازهترین بررسی از تحولات بازار زمین در پایتخت حکایت از افزایش محسوس تقاضای خرید املاک کلنگی ظرف چند هفته اخیر دارد. باغ ویلاهای کلنگی در اطراف شهریار و ملارد نیز از این امر مستثنی نیست نبض بازار زمین این روزها در حالی تندتر شده که سازندهها متقاضی اول خرید این املاک نیستند، بلکه بر تعداد متقاضیان سرمایهگذاری در این بخش از بازار مسکن افزوده شده است. پیشتر عمده تقاضای سرمایهای در بازار مسکن خرید آپارتمان را ترجیح میداد اما در هفتههای اخیر تقاضای خرید املاک کلنگی در غرب استان تهران و تهران از سوی صاحبان سرمایههای متوسط و نیز ابرسرمایهگذاران افزایش پیدا کرده است. املاک مردانی به نقل از دنیای اقتصاد ضمن پاسخ به پنچ پرسشکلیدی درباره حال و هوای بازار زمین در استان تهران ، جزئیاتی از اولین گمانه پیرامون تورم مسکن در سال آینده از نگاه سرمایهگذاران ساختمانی را تشریح کرده است .
آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران طی این فصل از مرز ۵۲میلیون تومان عبور کرد. بر اساس این گزارش در سهماه پایانی پارسال زمین در تهران به طور میانگین ۱۷درصد گرانتر از فصل مشابه سال ۱۳۹۹ معامله شد. روند تغییرات فصلی تورم زمین در سال گذشته نیز حکایت از کند شدن سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته به طور پیوسته دارد؛ موضوعی که همچنان در بازار املاک کلنگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش رسمی نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد فراتر رفته است.
اما بررسی ما از تغییرات قیمت زمین در شروع نیمسال دوم ۱۴۰۱ در محلههای مختلف شهر تهران مبتنی بر فایلهای عرضه شده برای فروش در بازار حکایت از آن دارد که زمین در شروع پاییز امسال به طور میانگین ۴۰درصد نسبت به همین ایام در سال گذشته افزایش قیمت دارد. این تورم ۴۰درصدی مربوط به قیمت زمین در بخشهایی از بازار مسکن تهران است که مقاصد اصلی سرمایهگذاری ساختمانی به شمار میآیند. البته ارقام کمتر و بیشتر از این مقدار نیز در مناطق مختلف وجود دارد اما میانگین فعلی تورم زمین در عمده مناطق نسبتا پرتقاضا در بازار زمین ۴۰درصد برآورد میشود. به این ترتیب پاسخ اولین و اصلیترین پرسش پیرامون تحولات بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این بخش از بازار روشن شد.
گفتوگو با سرمایهگذاران ساختمانی حرفهای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن میکند و به پرسشهای کلیدی در این بازار پاسخ میدهد. یکی دیگر از پرسشهای اصلی که این تحقیق به آن پاسخ میدهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازندهها، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت یا چشماندازی از سرمایهگذاری آتی در حوزه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد. هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) که اواخر پارسال به ۱۰میلیون تومان رسیده بود و در نیمه تابستان تا ۱۴میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ در مناطق متوسط به بالای تهران حدود ۲۰میلیون تومان برآورد میشود.همچنین برای ساخت باغ و سوئیت در شهریار به همین مقدار نیز بایستی هزینه نمود . البته سرمایهگذاران ساختمانی عنوان میکنند که ساختوساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساختوسازها در شهریار و ملارد وقتی به صورت نسبی شیک باشد نیز از حول و حوش مترمربعی ۱۵میلیون تومان کمتر تمام نمیشود.
ایست برجامی ساختوساز
پرسش سوم پیرامون وضعیت بازار زمین در پایتخت که سرمایهگذاران ساختمانی به آن پاسخ دادهاند، میزان فعالیت آنها در بازار کنونی است. بازار ساختوساز امسال را فوقالعاده کمرمق آغاز کرد. البته ظرف یکی دو ماه گذشته ظاهرا تقاضای موثر ساختوساز در مناطق مختلف شهر تهران افزایش جزئی داشته است. با این حال سازندهها در برابر این پرسش که آیا قصد ساختوساز جدید دارند یا نه، این طور عنوان میکنند که شروع پروژه جدید ساختمانی مشروط به امکان فروش واحدهای قبلی است.
رکورد خرید و فروش در حوضه مسکن از جمله مشکلات این سرمایه گذاران می باشد .
صرفنظر از سازندههایی که به طور کلی از بازار ساختوساز خارج شدهاند و تمایلی به فعالیت نشان نمیدهند، گروهی نیز در باتلاق رکود گیر افتادهاند. آنها عنوان میکنند تمایل دارند به فعالیت حرفهای خود ادامه دهند اما این موضوع را منوط به موفقیت در فروش واحدهای تکمیل شده با حاشیه سود مدنظر خود میدانند. آنها انتظار دارند عایدی ساختوسازهای قبلی آنها حداقل ۳۵درصد باشد و این در حالی است که قیمتهای پیشنهادی فروش واحدهای تکمیل شده با لحاظ این حاشیه سود، با کمترین اقبال از سوی متقاضیان خرید روبهرو میشود؛ موضوعی که به شکل «کفنشینی جدید سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن» در شهریور ماه خود را نشان داد. سهم آپارتمانهای نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات مسکن شهریور ماه به حداقل تاریخی خود یعنی ۴/ ۲۸درصد رسید و این در حالی است که این سهم پیش از دوره اخیر جهش مسکن بیش از ۵۰درصد بوده است؛در حوضه خرید و فروش باغ ویلا در شهریار و ملارد نیز این مشکلات حس می شود . ضمن اینکه اگر سهم املاک کلیدنخورده و دست اول که سازندهها فروختهاند، از املاک دو تا پنج سال ساخت تفکیک و محاسبه شود، سهم نوسازها از معاملات به مقادیر بسیار پایینتر از حدود ۲۸درصد سقوط میکند.
اما علاوه بر تقابل قیمتی بین قیمت پیشنهادی فروش که سازندهها اعلام میکنند با سطح قیمتی که در بازار برای واحدهای نوساز هر منطقه پذیرفته میشود، مساله ابهام درباره آینده برجام و تاثیر آن بر سطح قیمت فروش واحدهای نوساز در سال آینده نیز در کاهش رغبت به فعالیت سرمایهگذاران ساختمانی اثرگذار است. در واقع سازندهها نگران هستند در صورتی که برجام احیا شود، قیمت مسکن تحتتاثیر افت نرخ ارز با کاهش اسمی روبهرو شود یا دستکم در سطح فعلی درجا بزند و آنها نتوانند با حداقل حاشیه سود مطلوب خود، واحدهای تکمیل شده یا در آستانه تکمیل پروژه جدید خود در سال ۱۴۰۲ را بفروشند. در واقع آنها نگران هستند تحولات قیمتی در بازار مسکن به شکلی پیش برود که آنها از حاشیه سود حداقل ۳۰ تا ۳۵درصدی فعلی هم در وقت فروش محروم شوند. با این وصف گروهی از سازندهها ترجیح میدهند تا پیش از روشن شدن وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها از شروع پروژه جدید خودداری کنند.
چهارمین پرسش پیرامون بازار زمین ناظر بر وضعیت عرضه و تقاضا در این بخش از بازار نقل و انتقالات ملکی پایتخت است که پاسخ به آن حاصل تحقیق میدانی و گفتوگو با فعالان بازار مسکن و املاک مردانی از قبیل سازندهها و واسطههاست. این روزها عرضه زمین در بازار کلنگی چندان زیاد نبوده و اصلیترین علت آن خریدهای سرمایهای قبلی در این بازار است. در واقع گروهی از خریداران زمین طی یکی دو سال اخیر از جنس سرمایهگذار بوده و از ابتدا قصدی برای ساختوساز حداقل در بازه زمانی یکی دو سال پس از معامله نداشتهاند. حضور سرمایهگذاران بلندمدت در بازار زمین بهویژه از ابتدای ۱۴۰۰ تاکنون سبب شده تعداد زیادی از واحدهای کلنگی و زمین عملا به بخش سرمایهگذاری منتقل شوند و آنها نیز از عرضه این ابنیه به بازار خودداری میکنند.
ویژگی برجسته سمت تقاضا در بازار زمین نیز این است که دستکم در سالجاری برخلاف روال معمول گروه اصلی خریداران املاک کلنگی وباغ ویلاهای قدیمی ساز، سازندهها نیستند؛ بلکه متقاضیان سرمایهگذاری ملکی هستند. در واقع نکته قابل تامل درباره جنس تقاضای خرید زمین در این مناطق این است که نه تنها سرمایهگذاران پرشمارتر از سازندهها هستند، بلکه برخی سازندهها با اعمال تغییر ماهیت در فعالیت خود، به بازار خرید و فروش کلنگی روی آوردهاند. به عبارت دیگر جنس سرمایهگذاران در بازار زمین مناطق متوسط در مقایسه با سالهای گذشته «خاص» به شمار میآید؛ کما اینکه علاوه بر تغییر ماهیت سازندهها، برخی از مالکان خانههای کلنگی که پس از فروش، قصد خرید آپارتمان داشتند، از این موضوع انصراف داده، اجارهنشین شده و با نقدینگی خود وارد بازار معامله زمین شدهاند. در مجموع اغلب سرمایهگذاران حاضر در بازار زمین این روزها، حرفهای محسوب نمیشوند؛ بلکه تحولات جاری کشور سبب شده آنها امنترین بازار برای سرمایهگذاری را بازار زمین و مسکن تشخیص دهند.
همچنین غربی ترین و به اصطلاح لوکسترین منطقه باغ ویلایی تهران نیز به مقصد اصلی سرمایهگذاران تبدیل شده است. متقاضیان خرید زمین در منطقه شهریار و ملارد هم از جنس سرمایهگذاران و هم از جنس سازندهها هستند؛ با این حال در ماههای اخیر حجم تقاضای سرمایهای به مراتب بیشتر از تقاضای سازندهها بوده است. از نگاه سرمایهگذاران منطقه شهریار و ملارد ، باغ ویلا بهترین سرمایهگذاری در حال حاضر با توجه به ابهامات موجود پیرامون چشمانداز تحولات سیاسی و اقتصادی در کشور است.
برآورد سازندهها از آینده قیمت مسکن
سرمایهگذاران ساختمانی و املاکی ها در نهایت برآوردی از آینده قیمتها در بازار زمین و مسکن ارائه میکنند که منعکسکننده اولین گمانه جدی از ناحیه فعالان بازار مسکن درباره میزان تورم در بازار مسکن ۱۴۰۲ است. گروهی از سازندهها که در حال حاضر مشغول ساختوساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه میشود، قیمتهایی را که برای فروش پس از تکمیل واحدها پیشبینی کردهاند که نشان میدهد در سال آینده حول و حوش ۱۴درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.
با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سالجاری رخ داد، محقق میشود یا دستکم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یکدرصد بود. اما امسال تحتتاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایهای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطهای زمین در مناطق پرمعامله تهران ، شهریار و ملارد بر اساس برآوردهای غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد میشود. بر این اساس برآورد سازندهها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازندهها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشدید میکنند؛ موضوعی که به نوعی نشاندهنده خوشبینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است.
چشمانداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازهای با هدف تسهیلگری ساختوساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که میتواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحتتاثیر قرار دهد.
ویژگی زمین مرغوب در شهریار و ملارد
سرمایهگذاران ساختمانی در شهریار و ملارد ساختوسازهای به غیر از باغ ویلا لوکس لاکچری و ساختمان های زیر 4 طبقه را فاقد صرفه توصیف میکنند و فقط در شرایط خاص به چنین پروژههایی ورود میکنند. با این وصف زمین مرغوب از نگاه سازندهها در مناطق مختلف شهریار به قوارههایی اطلاق میشود که مساحت و عرضه گذر آنها برای اخذ مجوز ساخت به صرفه کفایت کند.
جهت دریافت اطلاعات بیشتر درمورد خرید باغ ویلا در شهریار و ملارد با ما با شماره تلفن ۰۹۱۲۲۰۲۰۱۳۱ در تماس باشید.املاک مردانی - دنیای باغ ویلا
